IL MUTUO E LE DETRAZIONI

A favore di chi accende un mutuo per l'acquisto della casa è concessa una detrazione dall'Irpef degli interessi passivi pagati e dei relativi oneri accessori.

La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto nel corso degli anni ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

L'attuale disciplina prevede una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore a 3.615,20 euro.

La detrazione d'imposta si deve far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti ma per fruirne è opportuno verificare che ricorrano tutti i requisiti e le condizioni previste che saranno illustrate in dettaglio nei paragrafi successivi.

COSA OCCORRE PER USUFRUIRE DELLA DETRAZIONE IRPEF

Il primo requisito di cui verificare l'esistenza è quello relativo alla circostanza che il mutuo sia stato stipulato per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. Per i mutui stipulati dal 1993, infatti, la detrazione d'imposta, da calcolare sugli interessi pagati, è concessa solo in relazione all'acquisto dell'abitazione principale e delle sue pertinenze.

“…l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 18 mesi dall'acquisto. Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni.”

Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l'importo riferibile all'acquisto dell’abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.

Un'altra condizione richiesta dalla legge è quella che prevede che il mutuo stipulato sia garantito da ipoteca su immobili. Non possono fruire dell'agevolazione altre forme di finanziamento, quali: cambiali, aperture di credito in conto corrente, anche se garantite da ipoteca, cessioni di stipendio.

Non è richiesto che l'immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato; può trattarsi sia di un altro immobile posseduto dall'acquirente sia di un altro immobile posseduto da persona diversa dall'acquirente. L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo al mutuo. Ciò significa che si può prima acquistare ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all'estinzione del vecchio mutuo e all'accensione del nuovo.

Per avere diritto alla detrazione, occorre che il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in uno Stato membro dell'Unione Europea ovvero sia una stabile organizzazione nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

CASI PARTICOLARI

Quando è possibile fruire della detrazione anche se l'immobile non viene adibito ad abitazione principale?
L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto e questa condizione deve permanere per tutto il periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni. In assenza di queste condizioni, non si perde comunque il diritto alla detrazione solo nei seguenti casi:

1. Trasferimento per motivi di lavoro: si ha diritto alla detrazione anche se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto. La detrazione non si perde se l'immobile viene locato.
2. Ricovero in case di cura: non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga locato.
3. Forze armate e Forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Se l'immobile non si utilizza più come abitazione principale
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in case di cura).
Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l'immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, è possibile fruire nuovamente della detrazione.

CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE D'IMPOSTA
La detrazione d'imposta spetta agli acquirenti , anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.

• Contitolarità del contratto di mutuo
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 3.615,20 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell'abitazione.

• Nudo proprietario
La detrazione spetta anche all'acquirente della sola nuda proprietà.

• Accollo del mutuo da parte dell'erede o dell'acquirente
In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario o all'acquirente che si sia accollato il mutuo.
In caso di accollo, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge.
La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell’abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo.

• Mutui stipulati dalla cooperativa o dall'impresa costruttrice
Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione d'imposta spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui.
Per i soci di cooperative edilizie e proprietà divisa, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell'acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell'alloggio, con conseguente assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.

SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute,  indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi - con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici - che per gli oneri accessori. Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si segnalano:
- l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
-la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo:
- le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;
- le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali.

• Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge. Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE D'IMPOSTA SPETTANTE

L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto, la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro.
Questo tetto massimo di spesa detraibile deve essere suddiviso tra tutti gli intestatari e riferito, eventualmente, a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto.

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi che per gli oneri accessori (principio di cassa).

Secondo tale principio, in sostanza, quando la somma presa a mutuo eccede il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre detto costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all'acquisto (gli oneri accessori consentono quindi di aumentare la detrazione spettante, fermo restando il limite massimo di 3.615,20 euro).

Tra le voci che incrementano il costo d'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale rientrano le seguenti:

• onorario del notaio relativo sia all'atto di compravendita sia al contratto di mutuo
• imposte dovute per l'atto di trasferimento immobiliare (registro, Iva, ipotecaria e catastale)
• spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca
• imposta sostitutiva sul capitale prestato
• spese sostenute per l'autorizzazione del Giudice tutelare
• spese sostenute nei procedimenti esecutivi individuali o concorsuali
• compensi di mediazione immobiliare.

Ciò a prescindere dal fatto che le predette spese a titolo di oneri accessori agli interessi passivi concorrono ad alimentare nell'anno in cui sono sostenute l'importo sul quale calcolare la detrazione d'imposta.

Rinegoziazione di un contratto di mutuo

Nel caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo stipulato per l'acquisto di propria abitazione si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula dell'originario contratto di mutuo.

Tale trattamento si mantiene, tuttavia, solo se:

• sono rimaste invariate le parti contraenti;
• non sia mutato l'immobile concesso in garanzia;
• l'importo del mutuo non risulti superiore alla residua quota di capitale (comprensivo delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso calcolati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli eventuali oneri per l'estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto.

Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione avvenga, anziché con il contraente originario, tra l'istituto di credito e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

CASI PARTICOLARI

Acquisto di una quota dell'unità immobiliare
La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare.

Acquisto di due unità immobiliari
Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente della detrazione con riferimento a due acquisti di immobili, è consentito applicare la detrazione in corrispondenza di uno solo degli acquisti.
In tal caso, la detrazione dovrà riferirsi agli interessi pagati in relazione alla casa effettivamente adibita ad abitazione principale del soggetto.

Immobile oggetto di ristrutturazione edilizia
Qualora l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale, a condizione che:
• l'utilizzo come abitazione principale avvenga entro 2 anni dall'acquisto;
• la ristrutturazione sia comprovata da concessione edilizia o atto equivalente.

Immobile locato
Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere sin dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che:
• entro 3 mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
• entro 1 anno dal rilascio, l'immobile sia adibito ad abitazione principale.
Qualora entro 1 anno dal rilascio, l'immobile non venga destinato ad abitazione principale, gli interessi per i quali il contribuente si è avvalso della detrazione dovranno essere dichiarati e assoggettati a tassazione separata.

Pertinenze
Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all'acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.
Un contratto di mutuo stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza non dà diritto alla detrazione, anche se si tratti di pertinenza dell'abitazione principale.

DOCUMENTAZIONE

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
• quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.

MUTUI STIPULATI PRIMA DEL 1993

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l'acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.

L'importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo, di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale.
Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.
Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l'acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.
La successiva tabella riassume i limiti di detraibilità dei mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale che si sono susseguiti negli anni.

CONTRATTO DI MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER LA COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

I contribuenti che costruiscono o ristrutturano l'abitazione principale possono detrarre dall'Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari accesi a tal fine e stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
Per fruire della detrazione è necessario che l'immobile che si costruisce e/o si ristruttura sia quello nel quale il contribuente e/o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, e successive modificazioni, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
Per gli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione e/o ristrutturazione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, si prescinde dal requisito della dimora abituale.

DEFINIZIONE DI COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457(ora trasfuso nell'articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

CONDIZIONI
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
• il mutuo deve essere stipulato non oltre 6 mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;
• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.

La mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa, comporta la perdita del diritto alla detrazione.
In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell'immobile stesso (salvo la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria.
Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all'Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE D'IMPOSTA SPETTANTE

L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta; quindi, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.
Pertanto, al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione si dovrà calcolare l'ammontare delle spese effettivamente sostenuto e, ove dovesse risultare che in considerazione dell'ammontare complessivo dei costi sostenuti, siano stati detratti in passato maggiori interessi rispetto alla detrazione effettivamente spettante, si dovrà assoggettare tale maggiore importo a tassazione separata.

DOCUMENTAZIONE

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli  Uffici finanziari, la seguente documentazione:
• quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale;
• le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia;
• copia delle fatture o ricevute fiscali comprovanti l'effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

LE IMPOSTE SUL CONTRATTO DI MUTUO
Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo per l'acquisto della casa.
Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato con una banca è assoggettato all'imposta sostitutiva sui finanziamenti, le cui caratteristiche saranno illustrate più avanti. Limitatamente ai mutui concessi ai propri dipendenti ed iscritti per l'acquisto di abitazioni, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali.

Se, invece, il finanziamento è effettuato da un'impresa non bancaria (ad es. società finanziaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (a carico generalmente del soggetto finanziato), tra queste:
• l'imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);
• l'imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
• l'imposta proporzionale ipotecaria per l'iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
• l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);
• l'imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

L'IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI

Il contratto di mutuo per l'acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi.
In pratica, l'applicazione dell'imposta sostitutiva determina l'esenzione dall'imposta di bollo, dall'imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. L'applicazione dell'imposta sostitutiva non determina invece l'esenzione totale dell'imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille).
L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie.
L'imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all'imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.

ALIQUOTA DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA
L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati.

Più specificatamente, nei confronti delle persone fisiche l'aliquota dell'imposta sostitutiva è dello 0,25% sull'importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

Le agevolazioni “prima casa” si applicano allorquando ricorrono una serie di condizioni che consentono l'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro (o dell'IVA) dovuta in sede di trasferimento di tali immobili.

L'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25% si applica anche alle operazioni di finanziamento destinate all'acquisto, costruzione e ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni c.d. “prima casa”. In buona sostanza, ai fini dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno lo stesso trattamento dell'immobile ad uso abitativo al quale accedono.
Se, invece, il mutuo è finalizzato all'acquisto, costruzione e ristrutturazione di un'abitazione che non possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni “prima casa” (come ad esempio una seconda casa ), l'aliquota è del 2%.

Immobili diversi dalle abitazioni

Anche sulle operazioni di finanziamento bancario erogato per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione, eccetera, di immobili che non costituiscono abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini) si applica l'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%.

ADEMPIMENTI E DOCUMENTAZIONE
Per l'applicazione della minore aliquota dello 0,25% è necessaria la richiesta del mutuatario persona
fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all'aliquota del 2%.

Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, dal momento che l'aliquota d'imposta sostitutiva da applicare è individuata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascuno dei mutuatari.

Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra due soggetti per l'acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica l'aliquota del 2% alla quota parte del finanziamento erogata al soggetto mutuatario che acquista l'immobile, ad uso abitativo, non rientrante nel regime agevolativo “prima casa”, mentre si applica l'aliquota dello 0,25% alla quota restante.